買賣房地產是人生大事，但隨之而來的稅務問題往往讓人頭痛。特別是「房地合一稅2.0」上路後，規範變得更加嚴格，稍有不慎，辛苦賺來的利潤可能就會被高額稅金吞噬。

到底哪些交易會被課稅？稅率怎麼算？又有哪些合法節稅的「免稅額」可以使用？麗加記帳與報稅事務所為您精準整理了房地合一新制的必看重點，讓您在投資或換屋的路上少走彎路！

📌 重點一：誰會被課徵房地合一稅2.0？

只要您是個人或營利事業，且交易的標的符合以下條件，就必須適用房地合一新制：

• 一般房地產： 交易民國105年1月1日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地。

• 預售屋與地上權： 交易民國105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地，視同新制房地交易。

• 特定公司股權： 交易直接或間接持有過半數股份的未上市櫃公司，且該公司價值有50%以上是由台灣境內房地構成，也會被視同房地交易。

• 紅單交易嚴格列管： 自民國110年7月1日起，若在取得預售屋買賣契約前，將購屋預約單（俗稱紅單）轉售給第三人，也必須依房地合一2.0課徵所得稅。需要特別注意的是，如果有因為違規轉售紅單而被科處罰鍰，這筆罰鍰是「不得」從交易所得中扣除的。

📌 重點二：持有時間決定你的稅率（稅率比較表）

房地合一2.0的核心精神就是「短期交易、高稅率」。為了遏止短期炒作，持有時間越短，被課徵的稅率就越重。以下為您整理個人與國內營利事業的稅率差異：

💡 麗加專業提醒：
針對一些特殊狀況，稅法也有給予通融。例如因為財政部公告的「非自願性因素」或「調職」而必須在5年內售屋，個人與營利事業皆可適用20%的稅率。若是參與都市更新或危老重建，在興建完成取得房屋後第一次移轉且持有期間在5年以下，稅率同樣為20%。

📌 重點三：如何合法節稅？善用「400萬自住房地免稅額」

如果您是單純的自住換屋族，千萬不要錯過政府提供的免稅大紅包！只要個人與配偶及未成年子女符合以下「所有」條件，交易所得在 400萬元以內的部分即可免稅：

• 設籍並居住滿6年： 個人或配偶、未成年子女必須辦竣戶籍登記，且持有並實際居住在該房屋連續滿6年。

• 無營業或出租行為： 交易前6年內，該房屋絕對不能有出租、供營業或執行業務使用的紀錄。

• 6年內未使用過： 本人、配偶及未成年子女在交易前6年內，未曾適用過這項免稅優惠。

若扣除上述條件計算後的所得餘額超過400萬元，超過的部分也只需要適用10%的優惠稅率。

🔁 重購退稅的小確幸

如果您符合自住房地的條件，不管是「先售後購」還是「先購後售」，只要兩次交易的時間間隔在 2年內，都可以申請按比例退還或扣抵房地合一稅。但請注意，重購的房屋在 5年內 不得改作其他用途或再行移轉，否則會被追繳原先退還的稅額。

結語：稅務規劃應趁早，專業的事交給專業的來！

房地合一新制的條文繁雜，從持有期間的認定、成本費用的舉證，到免稅額與重購退稅的申請，每一個環節都牽動著龐大的資金。與其自己翻找法條、擔心受罰，不如讓專業的稅務顧問為您把關。

準備好進行房地產交易了嗎？ 如果您對房地產稅務有任何疑慮，或是需要協助進行公司營利事業所得稅的規劃，歡迎隨時聯繫麗加記帳與報稅事務所。我們將為您提供最精準的稅務健檢，守護您的每一分財產！